Články

Nemusí to byť iba Mama hotel.

Podľa finančnej špecialistky Miroslavy Fialek by sme sa nemali báť posúvať svoju komfortnú zónu, aby sme sa potom mali lepšie a boli vo vlastnom.

Na Slovensku je „Mama hotel“ stále populárny aj u dnešných tridsiatnikov. Je to tým, že sa im s rodičmi tak dobre býva? Alebo je to skôr o náročnosti získania vlastného bývania?

Naša krajina neslávne vedie vo viacerých rebríčkoch, ktoré sa venujú práve téme bývania s rodičmi. Nepotrebujeme štatistiky, aby sme vedeli, že bývať vo svojom má svoje čaro. Aké možnosti majú dnešní mladí Slováci nám objasnila hypotekárna špecialistka Ing. Miroslava Fialek, MBA.

Ako bývať? Sú 3 možnosti 

„Štandardne sa stretávam s tromi možnosťami. Prvá je, že idú do podnájmu, nájdu si niečo, čo je pre nich finančne zvládnuteľné. Či už je človek sám alebo ako pár, kamaráti. Stretávam sa aj s tým, v zahraničí je to úplne bežné, že žijú spolu v jednom väčšom byte či dome, v podstate sú to cudzí ľudia, ale zdieľajú jeden dom. Každý má svoju izbu, spoločnú obývačku, dvor, dokonca niekedy aj bazén,  je to väčší komfort. Osobne si myslím, že je to lepšie ako platiť za jednu izbu v malom byte. V takom Anglicku je to úplne bežná vec. Je to vhodné pre úplne mladých,“ hovorí Mirka Fialek.

Ako druhú možnosť opisuje kúpu vlastnej nehnuteľnosti cez hypotéku, tu však treba rátať s tým, že je to limitované príjmami.  Tretia možnosť je postaviť si vlastný dom.

„Práve teraz som mala klientov, s ktorými sme prešli a prerátali všetko od začiatku, od kúpy pozemku, splátky, cez vlastné zdroje, a výstavbu a došli sme na to že ich splátky budú v  sume 1000 eur. Klienti to zhodnotili, že je to veľa, sú to mladí ľudia, ktorí plánujú rodinu. Je dôležité, že si to dali prerátať a zvážili to. Nakoniec sa rozhodli pre väčšiu rekonštrukciu rodičovského domu. Toto je ďalšia možnosť, ktorá nemusí znamenať, že budú bývať priamo s rodičmi. Býva to prístavba, nadstavba, nové poschodie. Tie bežné rodičovské domy väčšinou už potrebujú aj tak rekonštrukciu, takže toto môže byť fajn riešenie pre obe strany.“

Ako bývať vo vlastnom

Bývať vo vlastnom túži mnoho ľudí. Podmienky však nie sú jednoduché, k tomu finančná neistota a aktuálne avizované zdražovanie nám na pohode nepridá. Aj tak by sa však mladí ľudia nemali vzdávať svojho sna o bývaní.

„Ak to vychádza, ja som rozhodne za vlastné bývanie. Dajme si príklad, klient zarába 1200 eur a hypotekárna splátka je na hrane, nejakých 700 eur, k tomu platí SIPO, rodina a podobne. To vyzerá dosť náročne, ale ja verím, že platy pôjdu hore. Uvedomujem si, že v porovnaní so zahraničím, máme nízke platy, ale tie postupom, času stúpnu a úroky v bankách klesnú. Povedala by som, že je potrebné chvíľu vydržať možno aj trošku náročnejšie obdobie, vystúpiť z komfortnej zóny, nejako to teraz zvládnuť a o pár rokov si poviem, super, že som kúpil väčší byt,” hovorí Mirka Fialek.

Pripomína, že hypotéky sa po čase dajú refinancovať, nehnuteľnosti naberú väčšiu hodnotu. Keďže všetko stúpa - ceny, dane, tak to ovplyvní aj rast platov.  Zónu komfortu si posúvame, zvykneme si na vyššiu splátku.

“Môžeme napríklad začať na hypotéke v kombinácií so spotrebným úverom, povedzme, že hypotéka bude 700 eur a spotrebný  úver 300 eur, je to veľa, ale pri dvoch spoludlžníkoch sa to dá. Nejaký čas to splácame, napríklad dva roky a potom sa to dá refinancovať. Byt bude mať vyššiu hodnotu, zhodnotíme to, čo je už kúpené, spojíme hypotéku so spotrebným úverom a tá splátka môže z 1000 eur aj z hľadiska nižších sadzieb klesnúť na 600 – 700 eur dokopy a trošku sa to v rozpočte uvoľní,“ dodáva.

Ideálny čas na kúpu nehnuteľnosti neexistuje

Absolventi vysokých škôl či maturanti pri prvých zárobkoch na vlastné bývanie ešte nemyslia. Je to pochopiteľné, najskôr si chcú nájsť dobrú prácu, nejaké peniaze minúť, cestovať, skúšať, avšak odkladať si z každej výplaty nemusí byť dobrý návod na to, ako si raz zabezpečiť vlastné bývanie. Dá sa vôbec povedať, aký je ideálny vek na kúpu prvého bývania?

„Ja som prvú nehnuteľnosť kúpila v 27 rokoch a podľa mňa to už bolo neskoro. Určite by som dnes povedala, že kúpiť hneď pri prvom zamestnaní, možno po polroku, by som do toho išla. Uvedomujem si, že z prvých platov si chce každý niečo kúpiť. Ak chcem napríklad bývať u rodičov, kúpim si aj tak byt, dám ho do podnájmu a potom neskôr sa doň presťahujem. Tu niet na čo čakať.“

Nie vždy je to však o pároch, niekedy je človek sám, ten počiatočný príjem nie je vysoký, hypotéka nám nemusí vyjsť. Aj tu má Mirka Fialek dobrý tip. „Ja by som kúpila možno byt  v menšom meste, alebo počkala by som na partnera, i keď to nemusí byť podmienka. Niekto sa bojí ísť do kúpy bytu s partnerom, premýšľa, čo ak ten vzťah neskončí dobre... to chápem. Ale zároveň si myslím, že ak by to nevyšlo, spolu to vedia potom predať alebo prenajímať a získam aspoň niečo z toho obdobia. Keď tých pár rokov prežijeme len tým, že platíme nájom, nemám na konci nič. Ale tak na druhej strane o tom to je, pretože je tu niekto, kto z toho profituje, kto ten byt prenajíma.“

„Ak ste dvaja slobodní ľudia, tak životné minimum na jedného je 273,99 eur a berie sa to ako dve slobodné domácnosti. Takže objem úveru by vám mal podľa bankových kalkulačiek vychádzať menší, ako keď budete manželia. Ak by ste boli manželia je to 273, 99 eur na prvého a 191,14 eur na druhého a potom na každé ďalšie dieťa je predpokladané životné minimum 125,11 eur. Výpočtovo bankové limitné kalkulačky ukážu o 82,85 eur väčšie disponibilné sumy pre hypotéku, keď sú manželia. Toto je jediný rozdiel, avšak každá banka je iná a má iné podmienky, na to nezabúdajme.“

Keď rodičia pomáhajú

Nezabúdajme ani na rodičov, ktorí často radi a ochotne deťom finančne pomôžu. Doplnia napríklad nejakých 15 000 eur, ktoré deťom chýbajú ku kúpe bytu aj napriek hypotéke.

„Je to fajn, ale osobne si myslím, že viac by im pomohlo, ak by im založili ich nehnuteľnosť. Viem, že je to dôvera voči dieťaťu, môže sa niečo stať a riziká sú na oboch stranách. Ale, ak by sa to nesplácalo, banka predá nehnuteľnosť dieťaťa, nie rodiča, lebo niečo sa už predsa len splatilo a cena tejto nehnuteľnosti stúpla. Najmä staršie generácie nevedia, že sa vždy zakladá len do danej hodnoty.“

Ak by sme vrátili k pôvodnej pomoci a byt kúpili napríklad za 150 000 eur, banka nám dá 120 000 eur, rodič prispeje 10 000 eur a dieťa si vezme ešte spotrebný úver 20 000 eur. Rodičia teda pomohli, avšak dieťa platí aj hypotéku aj spotrebný úver, platí vysoké splátky. To je podľa Ing. Miroslavy Fialek, MBA riskantnejšie ako dozaloženie rodičovskej nehnuteľnosti.

„Ak by sa založil napríklad ich byt, dieťa môže zobrať hypotéku v celku 150 000 eur, má menšie splátky a teda pravdepodobnosť toho, že to zvládne splácať je vyššia. Áno, ta záloha je na celej nehnuteľnosti, avšak banka vie, že vďaka ďalšej nehnuteľnosti poskytla tých 30 000 eur a teda do času, kým dieťa splatí túto sumu, to tak bude. Po piatich či šiestich rokoch, ak by dieťa dávalo mimoriadne vklady, dlh klesne, hodnota bytu vzrastie. Banka vie následne za menší administratívny poplatok tento rodičovský byt zo založenia vyňať. Teda to nie je zmluva na 30 rokov, ktorá sa nedá meniť. Táto téma nie je komunikovaná a veľa rodičov si nepresne predstavuje, že im byt vezmú už pri prvej omeškanej splátke dieťaťa.“

Jedna nehnuteľnosť pomôže 3 deťom 

Mirka Fialek nahlas uvažuje, že by bolo fajn tieto témy komunikovať priamo maturantmi, ktorí idú do života, lebo informovanosť je podľa nej naozaj veľmi slabá. Pripravuje preto aktivity, ktoré by to zlepšili. Hovorí, že síce na osobnom stretnutí odovzdá klientovi 100 percent, no ten si zapamätá polovicu, z toho iba ďalšiu polovicu povie rodičom. Preto vždy vyzýva, aby prišli mladí klienti na stretnutie aj s rodičmi.

„Banky nechcú brať domy, chcú len svoje úroky a áno, je vždy lepšie, keď tam sú dve zábezpeky. Klient, keď založí dve nehnuteľnosti, môže dostať lepší úrok, preplatí menej, spláca pár rokov a potom sa druhá dozaložená nehnuteľnosť vyberie. Takto podľa mňa vedia rodičia deťom veľmi pomôcť a dokonca viacerým. Napríklad majú staršieho a mladšieho syna, najskôr pomôžu staršiemu nadobudnúť majetok, keď spadne objem na požadovanú výšku, hneď môžu byt vybrať a založiť pre druhé dieťa. Mám rodinu, kde takto veľmi rozumní rodičia zakladajú prázdny byt po babke. Táto jedna nehnuteľnosť môže pomôcť dvom aj trom deťom naraz v jednom čase. Tu je dôležité spomenúť, že jeden byt môže byť založený len v jednej bankovej inštitúcii,“ hovorí a odkazuje na Finančné tipy pre mladých, ktoré odzneli vo Fialovom podcaste, 

Ako ďalej dodala, štatistická pravdepodobnosť, že bude dieťa vedieť platiť hypotéku a spotrebný úver je oveľa horšia ako mať lacnejšiu splátku vďaka založenej nehnuteľnosti. Nehovoriac o motivácii splatiť to čím skôr.

Jednou z možností pre mladých je aj investovanie , s ktorým je dobré začať oveľa skôr ako v dospelosti. „Investovanie je stále podceňované, otvoriť si investičné konto nie je zlé, úspory si tu vedia ukladať aj tínedžeri, potom to kumuluje, rastie. Napríklad aj peniaze, ktoré deti dostávajú na sviatky od starých rodičov vedia rásť.“

Mladí ľudia odchádzajú za prácou aj do zahraničia. Keď sa im začne dariť, uvažujú nad kúpou bytu alebo nehnuteľnosti v meste či v krajine, v ktorej vyrástli. Viaže ich k tomu nostalgia, chcú sa zabezpečiť na dôchodok, prípadne mať byt v meste, do ktorého sa pravidelne vracajú. Je to dobrý nápad?

„Prečo nie, na Slovensku poznajú zákony, sme Európska únia, keď tu niečo kúpia, rodina vie pomôcť, ak by niečo vybehlo. Úroky sú stále dobre, ako hovorím, pri investičnom byte zarábame dvakrát. Prvýkrát nám niekto cudzí „spláca“ hypotéku a druhýkrát, keď tá nehnuteľnosť rastie na cene, odhadom ide o 5 percent ročne, niektoré roky aj viac. Čiže, keď to po čase predáte, ste stále v pluse a za cudzie peniaze. Osobne by som do toho určite išla. Zaujímavosťou je, že je možné na jeden príjem mať nakúpené nehnuteľnosti v zahraničí aj na Slovensku. Sú banky, ktoré nezaujíma a nepýtajú si register úverových zón v zahraničí. Sú však aj také, ktoré sa na to budú pýtať. Ale možné to je. Takže z jedného platu si viete kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí aj doma. Treba skúsiť a mať dobrého hypotekárneho poradcu.“

Byty nezlacnejú, zaujímavé sú Košice

Ak nad investíciou do nehnuteľnosti uvažujete, no stále to odkladáte, nie je to najlepší nápad. „Byty nezlacnejú, je zbytočné vyčkávať. Len v Košiciach sa budujú priemyselné parky, výroba stúpa, pracovné miesta budú rásť. Prichádza Volvo, ja mám klientov, ktorí kvôli tomu sa sťahujú aj zo Západu, potrebujú tu bývať a žiť, ten tlak na Košice ako krajské mesto je veľmi veľký. Takže ceny bytov rozhodne neklesnú. Ja by som nečakala.“

A práve na východe stále častejšie počuť aj ukrajinský jazyk. Ako sme zistili, je to náročnejšie ako pre Slováka, ale sú už aj u nás banky, ktoré sú ochotné Ukrajincom na Slovensku dať hypotéku. Je dobré, ak majú niečo našetrené.

„Mám aj veľmi šikovných ukrajinských klientov, či už ide o lekárov, podnikateľov, živnostníkov, našli tu svoje zázemie, veľa ich prišlo už pred vojnovým konfliktom. Prvých päť rokov majú iba prechodný pobyt, čo je náročnejšie na vybavenie hypotéky, ale vieme ako na to a problémom je iba spotrebný úver.  No po piatich  získajú trvalý alebo dlhodobý, a teda sú už financovateľní vo všetkých bankách na Slovensku.“

Samostatná kapitola sú živnostníci. Získanie hypotéky sa môže javiť ako náročnejšie. Aj tu má Mirka Fialek dobrú radu.

„Otvorte si živnosť najneskôr do konca júna, ideálne skôr, pretože ak sa tak nestane, aj podáte nasledujúci rok daňové priznanie s obratom aj napríklad sto tisíc eur za päť mesiacov, banka to nebude akceptovať. Budete tak musieť na hypotéku čakať do ďalšieho roka. Podmienkou je aspoň šesť mesiacov vykonávať podnikateľskú činnosť za predošlý kalendárny rok. Niekto môže povedať, že som ešte zamestnaný a chcem prejsť na živnosť až od septembra, ale živnosť si môžete otvoriť aj popri zamestnaní ešte v máji, ak už také myšlienky máte. Každý zamestnanec môže mať súbežne otvorenú živnosť, čo stojí myslím 5 eur a nemusí na nej v daný mesiac nič zarobiť. Ak je to do 500 eur, nemusí podať ani len daňové priznanie. Tým ktorý uvažujú o prechode na živnosť z TPP( trvalý pracovný pomer), veľmi výhodnou možnosťou je ešte počas TPP si nechať schváliť  hypotéku na kúpu tzv. nešpecifikovanej nehnuteľnosti. Potom má klient až rok na to, aby si vybral jeho nehnuteľnosť.“

Možností je teda hneď niekoľko, je však dôležité si dať správne poradiť a pokojne aj z viacerých strán. Všemocný internet nám nemusí vždy povedať všetko dobre.

„Mám pocit, že dnešná generácia mladých chce všetko sama, nechcú si veľmi nechať poradiť od starších, spoliehajú sa na informácie, ktoré nájdu na internete. To je v poriadku, avšak netreba veriť všetkému, čo si prečítame. Je dobré si pozrieť viac zdrojov, potom sa stretnúť s nejakým odborníkom, zájsť do banky, nechať si veci vysvetliť. A hlavne, neuspokojiť sa s jedným názorom. Stáva sa, že mojim klientom povedali, že to nevyjde a oni to vzdali. Niekto ich však cez referenciu poslal za mnou a samozrejme, ten klient dnes býva vo vlastnom. Treba skúšať, čo sa nepodarí tento rok, môže budúci. Vždy je nejaká cesta,“ uzavrela Ing. Miroslava Fialek, MBA.