Poradňa
Dobrý deň Marek, žiaľ, je to tak. PSS si pred časom zmenila všeobecné podmienky (nielen tú, ktorú uvádzate). Viac o týchto zmenách si môžte vygúgliť na nete v článku "PSS zmenila podmienky. Kto im ešte uverí?". Docielila tým to, že po nasporení cieľovej sumy sa sporiteľovi automaticky zníži úročenie, a teda už viac nemá zmluvu o stavebnom sporení s 2% úročením, ale len 1%, prípadne (podľa zvolenej novej tarify) len 0,1 %. Lepšie úročenie môžete získať len pri založení novej zmluvy. Pozitívne je, že okrem PSS na Slovensku pôsobia ďalšie dve konkurenčné stavebné sporiteľne, v ktorých momentálne viete dostať lepšie zhodnotenie a za lepších podmienok ako v PSS. Vo všetkých stavebných sporiteľniach je v súčasnosti ale úročenie nižšie ako 2 %. V prípade ďaľších otázok ma kontaktujte telefonicky.
Odpoveď je stručná: Pri predčasnom splatení (stavebného) úveru nezaplatíte žiaden poplatok. Jednou z výhod stavebného úveru od stavebnej sporiteľne je, že stavebný úver môžte vyplatiť kedykoľvek bez akéhokoľvek poplatku. Ďaľšou z výhod stavebného úveru je, že spravidla nemá fixáciu a teda dlžník má zaručený úrok v rovnakej výške po celé obdobie splácania. Vo svojej otázke ste ale nešpecifikovali, či sa pýtate na stavebný úver alebo medziúver. Iná situácia nastane, pokiaľ chcete predčasne vyplatiť tzv. medziúver. Tak sa nazýva úver, ktorý vám stavebná sporiteľňa poskytla do obdobia, kedy splníte podmienky na pridelenie stavebného úveru. V prípade, že idete predčasne vyplatiť medziúver, tam už s poplatkom musíte počítať. Každá zo stavebných sporiteľní má tento poplatok zadefinovaný inak. V jednej stavebnej sporiteľni sa výška poplatku odvíja od hodnotiaceho čísla a nastavenia podmienok zmluvy pri podpise úveru, v druhej sa výška poplatku pohybuje v percentách (od 2% do 6%) z dĺžnej sumy podľa roka, v ktorom medziúver predčasne splatíte, a tretia stavebná sporiteľňa má jeho výšku určenú fixne v cenníku poplatkov, a zároveň si účtuje fixný poplatok za vyčíslenie zostatku. Keďže ste vo Vašej otázke nenapísali, v ktorej z troch stavebných sporiteľní pôsobiacich na Slovensku úver máte, uvádzame tu všetky tri formy poplatkov pri predčasnom splatení medziúveru. Poplatky pri predčasnom splatení sa však týkajú len splatenia tzv. medziúveru. Splatenie stavebného úveru je možné kedykoľvek bez poplatku.
Pri úvahe o predčasnom splatení stavebného úveru sa poraďte s nezávislým poradcom, či je skutočne pre vás výhodné splatiť stavebný úver novým úverom z banky.
V spomínanej banke máte možnosť kedykoľvek raz ročne vložiť jednorázový vklad 20% z výšky vášho pôvodného úveru. Tento extra vklad nie je viazaný len na obdobie konca fixácie. Či má zmysel takýto vklad uskutočniť alebo nie záleží okrem iného, aký zámer tým sledujete. Vkladom 20% z výšky úveru, konkrétne 10 tisíc eur ako uvádzate, si skrátite dobu splácania úveru, a teda preplatíte úver menej, ale neznížite si výšku úrokovej sadzby. Novú výšku úrokovej sadzby na najbližšie obdobie fixácie, a teda aj výšku mesačnej splátky vám oznámi banka listom približne 8 týždňov pred koncom fixácie, vo vašom prípade v januári 2015. Vzhľadom na aktuálne úrokové sadzby predpokládám, že vaša nová úroková sadzba bude nižšia ako aktuálna, a teda sa zníži aj výška mesačnej splátky. Na odpoveď, či sa oplatí pokračovať v hypotéke alebo investovať by bolo potrebné poznať výšku aktuálnej mesačnej splátky a porovnať ju s novou a vaše investovanie 10 tisíc eur by muselo „na betón“ byť ziskovejšie ako sú úroky (a preplatenie) vašej hypotéky, čo však pri jednorázovom investovaní a kratšom investičnom horizonte nie je isté.
Aby som mohol zodpovedne odpovedať na vašu otázku, bolo by potrebné poznať vašu finančnú situáciu, predovšetkým výšku vašej finančnej rezervy a iných prípadných majetkových záväzkov, ako aj výšku aktuálnej splátky a obdobie splácania. Kedže tieto údaje vo svojej otázke neuvádzate, moja odpoveď je len všeobecná.
Pokiaľ máte vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu (obvykle minimálne vo výške 6-mesačných nákladov), nemáte iné finančné záväzky a vklad 10 tisíc eur nie je vašou jedinou finančnou rezervou, tak by som extra vklad uskutočnil a to ešte tento rok. Zostalo by Vám splatiť ešte 3 tisíc eur. Keďže ide o relatívne nízky zostatok, podľa informácie z oznámenia o novej výške úrokovej sadzby, by som sa rozhodol buď pre pokračovanie v hypotéke, alebo by som podľa finančnej kondície v budúcom roku vyplatil aj zostatok 3 tisíc eur a predčasne tak vyplatil celú hypotéku a maximálne by som tak znížil preplatenie úveru. Investoval by som pravidelne a dlhodobo až prostriedky, ktoré by som ušetril na mesačných splátkach hypotéky. O investovaní ušetrených prostriedkov a spôsobe investovania by som sa najprv poradil s odborníkom.
Toto je častý problém s ktorým zápasia ľudia, ak nedodržujú finančnú disciplínu a neuplatňujú princípy finančnej prosperity. Píšem o nich aj v rubrike „Typy pre vaše bohatstvo“. Gabriela, riešenie vzniknutej situácie nebude jednoduché a ani bezbolestné, ale ak sa na tú cestu dáte, bude definitívne. Vidím to v troch úrovniach.
1. Reštrukturalizácia úverov. Malé a rýchlo dostupné bankové či nebankové úvery majú často veľmi nevýhodné úroky, ktoré môžu byť likvidačné. Je potrebné sa pozrieť detailne na jednotlivé úvery a hľadať riešenie v ich prefinancovaní jedným dobrým úverom s nižším úrokom, prípadne s dlhšou dobou splácania, čím sa dajú znížiť mesačné splátky. Má to ale svoje úskalia a je potrebné si dobre veci zvážiť a prepočítať.
2. Kontrola výdavkov. Dnes si užívať a zajtra zaplatiť je veľmi lákavé. Takýto princíp „gazdovania“ dostal do dlhovej pasce aj mnoho ľudí s nadpriemernými príjmami. Urobte si poriadok na výdavkovej strane rozpočtu. Usporiadajte si priority v poradí: záväzky, povinné platby, odložiť na budúcnosť (finančná zábezpeka), a nakoniec vlastná spotreba. Väčšina ľudí má spotrebu a vlastné pohodlie na prvom mieste, budúcnosť neplánujú, a preto nikdy nedosiahnu finančnú pohodu. Naopak, aj keď sa snažia zarábať stále viac, neustále riešia finančné problémy.
3. Zvýšenie príjmov. Rozpočet má dve stránky. Výdavkovú a príjmovú. Je potrebné sa pozrieť aj na to, či váš príjem je dostatočný na pokrytie vašich cieľov a predstáv o živote. Ak nie, čo môžete spraviť pre jeho zvýšenie. Zmeniť zamestnanie či podnikanie, zvýšiť kvalifikáciu, prevziať väčšiu zodpovednosť?
Nebude to fungovať ak sa sústredíte len na jednu oblasť . Treba naraz riešiť optimalizáciu úverov, spraviť poriadok a systém vo výdavkoch, a pracovať na zvýšení príjmu. Ak sa vám to zdá náročné či nemožné, nespravíte s tým nič. Ak vzniknutú situáciu chcete naozaj riešiť a zároveň uskutočniť sen o vlastnom bývaní, určite sa to podarí. Nie som kúzelník, takže neviem to zariadiť hneď, ale rád vám pomôžem radou, či konkrétnymi riešeniami na mieru pre vás. Kontakt na mňa nájdete na tejto stránke.
Možné to je, ale nie isté. Vo väčšine prípadov podľa doterajších skúseností čisté nájomné zvyčajne nepokryje plne splátku hypotéky. Čistým nájomným rozumieme príjem od nájomníkov očistený od nákladov na správu a údržbu nehnuteľnosti, poistenie a ďalšie súvisiace náklady. Pri kalkulácii je tiež vhodné počítať s ročnou obsadenosťou iba po dobu desiatich mesiacov vzhľadom k fluktuácii nájomníkov a dobou nutnou k nájdeniu nových. Rovnako nemožno podceniť rozsiahlu oblasť nájomných zmlúv a vymáhateľnosti oprávnených nárokov prenajímateľa. Problematika nákupu a prenájmu nehnuteľností je teda značná a je nutné sa v nej dobre orientovať. V súčasnej dobe je k dispozícii množstvo kurzov a školení, odporúčam niektorý z nich najprv absolvovať. Každý jednotlivý obchodný prípad je potom nutné prepočítať s aktuálnymi dátami a až potom sa rozhodnúť . Avšak prenájom nehnuteľností pri súčasnom zaťažení splátkami hypotéky sa nedá považovať za najlepší prostriedok na rýchle zbohatnutie. Skôr je vhodné použiť ho ako dlhodobý nástroj pre vybudovanie finančnej nezávislosti, kedy v niektorých obdobiach niečo málo zarobíme, inokedy trochu prekonáme, ale po splatení hypotéky sa stávame majiteľmi ktíva, ktoré generuje nezávislý príjem. Nezávislý, avšak nie bezprácny.
Mám skúsenosť s niekoľkými nebankovými spoločnosťami a vzhľadom na ich veľmi vysoké úroky a prísne zmluvné podmienky je riešenie v nebankovom sektore skôr núdzovým riešením v prípade, že sa klient ocitne vo vážnych problémoch, napr. mu hrozí exekúcia a je veľké riziko, že by mohol o nehnuteľnosť prísť. Nebankový úver môže byť prechodným riešením na krátku dobu niekoľkých mesiacov, kedy vieme, že zápis v registri je menej závažný a za pár mesiacov sa hodnotenie v banke vylepší a následne môžeme nebankový úver v krátkej dobe refinancovať bankovým úverom alebo hypotékou, apod. Financie na rekonštrukciu nehnuteľnosti by som v nebankovom sektore radšej neriešte. Bolo by dobré vedieť, ako vážny záznam v registri Váš priateľ má. Pokiaľ je to niečo menej závažného, niektoré banky sú schopné takého klienta financovať.
Všeobecne možno povedať, že vo väčšine prípadov manipulácie s poistnou zmluvou prináša straty. Existujú aj výnimky, preto v každej jednotlivej situácii je nutné vykonať výpočty súvisiace so zamýšľanou zmenou.
Poistenie v akejkoľvek forme nie je vhodný investičný nástroj. Dôvodom sú vysoké náklady na dojednanie a prevádzku. Váš "finančný poradca" Vás presviedča preto, lebo jeho provízia bude viac než zaujímavá. A tú pochopiteľne zaplatí klient. Na tom by nebolo nič zlé, keby to bola odmena za nejakú službu. V prípade investícií teda za správnu alokáciu prostriedkov do patričnej štruktúry aktív, ktorá predovšetkým rozhoduje o úspechu či neúspechu.
Moja rada teda znie: dohodnite si rizikové poistenie na správne stanovenú poistnú sumu a voľné prostriedky investujte podľa časových horizontov Vašich jednotlivých zámerov.
Konsolidácia dlhov možná je. Pozor však na niektoré úskalia, ktoré boli prediskutované na týchto stránkach. Odporúčania na určitú spoločnosť z akejkoľvek oblasti financií nedávam. Môžem Vám však pomôcť pri riešení popísanej situácie, ak využijete kontaktov na tomto webe na dohodnutie stretnutia.
Máte pravdu, že je lepšie si podržať lacný úver a voľné peniaze zhodnocovať. Táto úvaha však platí za predpokladu, že investované prostriedky zhodnocujete vyššou percentuálnou sadzbou, než činí sadzba úveru. To ale v tomto prípade neplatí, lebo Váš investičný horizont je dva roky, a teda je potrebné použiť veľmi konzervatívne investičné nástroje, ktoré však majú nízke zhodnotenie. Konkrétne mix dlhopisových fondov a peňažného trhu, jeho výnos bude okolo troch až piatich percent ročne. Na druhú stranu ak bude predpokladaný úrok pôžičky na auto vyššie než uvedené 4%, bude lepšie voľné prostriedky radšej využiť za dva roky na nákup vozidla.
Nebanková hypotéka bohužiaľ neexistuje - hypotekárny úver musí byť krytý hypotekárnym záložným listom, a ten môže vydať iba hypotekárna banka. Možno použiť inú pôžičku, ale žiadna z nich nie je "výhodná" v porovnaní s hypotékou.
Vďaka za dôveru, pokúsim sa ju nesklamať.
Najprv treba zistiť výšku poistných súm, až potom vyberať príslušný produkt. Všeobecne je možno zvoliť dvojaký prístup:
Zaistenie na plnú výšku príjmov - v prípade plnenia luxusné, ale samozrejme za drahšie poistné.
Zaistenie na náklady - výrazne lacnejšie, ušetrené prostriedky možno investovať a vytvoriť si potrebné rezervy.
Platí, že pre zabezpečenie mesačného príjmu vo výške 190€ je potreba kapitál (poistná suma) 38 500 € (pri investícii do balansovaného portfólia s ročným výkonom cca 6%).
Pre zabezpečenie príjmu ( či nákladov) je potrebné sa zamerať na štyri oblasti:
- strata zamestnania
- dlhodobá choroba
- trvalá invalidita
- smrť
Ad 1 ) tento prípadný problém rieši držanie likvidné rezervy vo výške troj až dvanásť násobku mesačného príjmu
Ad 2) rovnako ako pri bode jedna; pokiaľ ale nie sú rezervy v patričnej výške, potom poistenie dennej dávky pri práceneschopnosti (najrozumnejšie pomer cena - výkon je plnenie od 29. dňa pracovnej neschopnosti - mesiac sa ešte dá nejako prežiť ...)
Ad 3) je potrebné poistiť, a to na plnú čiastku príjmu - podľa vyššie uvedeného teda pre príjem 770€ mesačne bude poistná suma 154 000€.
Ad 4) rovnako ako v bode tri cca 154 000€.
Toľko k poistným sumám manžela. Ich realizáciu prostredníctvom príslušných produktov treba ešte podrobiť ďalším úvahám: Napr. smrť môže byť poistená z akýchkoľvek príčin (najdrahší variant, ale kryje všetko), alebo iba úrazom (výrazne lacnejšie) alebo iba úrazom v motorovom vozidle (najlacnejšie zo všetkých) - je teda nutné dobre zvažovať, aké krytie sa zvolí. Podobne je to u invalidity (chorôb aj úrazom - iba úrazom / poistná suma - mesačná renta).
U Vás by poistná suma pre smrť mala byť teraz aspoň 38 500€ (z hľadiska rodinných príjmov je teraz Váš príspevok neveľký, ale keby niečo, manžel by sa musel o deti starať sám a to by ho asi čosi stálo); pre prípad invalidity cca 77 000€. Prvé dve položky môžete zanedbať a riešiť až po prípadnom nástupe do zamestnania.
Ak by sme uvažovali zabezpečenie detí, potom snáď iba pre prípad invalidity. Ostatné riziká ako drobné úrazy a pod sú marginálne a príjem deti (snáď?) žiadny nevytvárajú.
Uvedené návrhy berte prosím len ako hrubý náčrt- pre kvalitnú konštrukciu zabezpečenia je vhodné zasadiť ich do úplného rámca osobných financií prostredníctvom finančného plánu, ktorý všetky ciele a aktuálne zdroje prepojí vo vzájomných súvislostiach. Ak si budete priať moju asistenciu pre optimálne riešenie zaistenie či celkového náhľadu na rodinné financie, neváhajte využiť kontaktov na tomto webe.
Najskôr je vhodné informovať veriteľa, teda banku, a prebrať s ním možnosti riešenia. S každým klientom, ktorý sa do platobnej neschopnosti dostane, rieši banka jeho situáciu individuálne. Možností je niekoľko. Patrí medzi ne odklad splátok, dočasné zníženie splátok, reštrukturalizácia úveru alebo zosplatnenia a vymáhanie úveru. Treba počítať s tým, že banka za zmeny v podmienkach splácania naúčtuje bankové poplatky. Banky väčšinou začínajú pri pevne stanovenej sume a tú postupne navyšujú podľa výšky zostatku úveru.
Najvýhodnejšie je pokračovať v hypotéke, stavebné sporenie ukončiť a získané prostriedky investovať. Dôvodom je jednak efektívny úrok stavebného sporenia, ktorý sa v čase znižuje, a ďalej benefit vo forme finančnej páky. To je však len všeobecný princíp. Jeho uplatnenie vo Vašej situácii závisí ešte na ďalších okolnostiach rodinného hospodárenia. Pre stanovenie najlepšej stratégie odporúčam osobné stretnutie. K jej dohodnutiu môžete použiť rubriku Kontakty.
Čím je dlhopis menej bezpečný, tým vyššiu rizikovú prémiu musí emitent vypísať, aby boli investori ochotní také aktívum kupovať. Preto sú najvýnosnejšie tzv junk bonds (prašivé dlžné úpisy), pretože riziko nesplatenia je kompenzované zvýšeným výnosom.
Na otázku "čo sa stane ..." je možných je celá rada scenárov. Pre bežného investora však platí, že by nemal pokúšať osud v snahe zázračne zbohatnúť. K vybudovaniu majetku prostredníctvom investícií vedú bezpečnejšie cesty, než je špekulatívne využívanie výnimočných situácií na trhu. Pokiaľ hodláte tieto rady poslúchnuť , obráťte sa na mňa prostredníctvom kontaktov na tomto webe.
Možností financovania je celá rada. Riešenie vlastnými silami vyžaduje znalosť aspoň základného porovnania jednotlivých variantov. Využitie sprostredkovateľskej firmy preto môže byť rozumné, ak ste schopní sa prostredníctvom referencií uistiť o ich dôveryhodnosti. Ak si budete priať moju pomoc, využite kontaktov na týchto stránkach.
Ak by ste chcel od zmluvy odstúpiť ( tj. anulovať od začiatku) alebo požadovať jej okamžité zrušenie, musel by ste k tomu mať špecifický, v poistných podmienkach definovaný, dôvod. Myslím si však, že Vám sa jedná o jednoduchú výpoveď. Tú môžete podať kedykoľvek, pričom výpovedná lehota je pri bežne platených poistenach šesť týždňov pred najbližšou splatnosťou. Ukončiť zmluvu k poslednému dňu februára teda už celkom iste nestihnete. V texte postačí jasné vyjadrenie vôle, že predmetnú zmluvu vypovedáte. Najjednoduchšie je však navštíviť ktorékoľvek obchodné miesto dotknutej poisťovne, kde všetky patričné úkony vykonajú a zároveň sa môžete informovať o ďalších okolnostiach ukončenia zmluvy.
Vzhľadom k tomu, že máte obaja založené stavebné sporenie, je v hre niekoľko variantov financovania - úvery zo stavebného sporenia, kombinácia hypotéky a úveru zo stavebného sporenia alebo samotnej hypotéky. Navrhujem prepočítať možné varianty v rámci osobného finančného plánu, ktorý zároveň zohľadní všetky finančné toky a zdroje. Použite prosím kontakty na tomto webe.
V poslednej dobe sa v poradni začínajú množiť otázky podobného typu. Bohužiaľ je treba povedať, že ide o plač na nesprávnom hrobe. Finančný poradca či plánovač je niečo ako architekt pri stavbe domu. V okamihu, kedy budovu zachvátia plamene, vám ten najlepší odborník v tomto smere nebude veľmi platný. Potrebujete totiž kvalifikovaného hasiča, najlepšie niekoľko. Až po uhasení požiaru a odprataní trosiek je možné začať s výstavbou nového obydlia, tentoraz už so zabudovanou ochranou proti najrôznejším katastrofám.
Popísaná situácia je bezpochyby veľmi zúfalá. Odporúčam konzultáciu s niektorou z organizácií zaoberajúca sa sociálnymi službami. Táto poradňa je zameraná na správu osobných financií a tu zjavne nie je čo spravovať.
Možné to je, ale nie isté. Vo väčšine prípadov podľa doterajších skúseností čisté nájomné zvyčajne nepokryje plne splátku hypotéky. Čistým nájomným rozumieme príjem od nájomníkov očistený od nákladov na správu a údržbu nehnuteľnosti, poistenie a ďalšie súvisiace náklady. Pri kalkulácii je tiež vhodné počítať s ročnou obsadenosťou iba po dobu desiatich mesiacov vzhľadom k fluktuácii nájomníkov a dobou nutnou k nájdeniu nových. Rovnako nemožno podceniť rozsiahlu oblasť nájomných zmlúv a vymáhateľnosti oprávnených nárokov prenajímateľa. Problematika nákupu a prenájmu nehnuteľností je teda značná a je nutné sa v nej dobre orientovať. V súčasnej dobe je k dispozícii množstvo kurzov a školení, odporúčam niektorý z nich najprv absolvovať. Každý jednotlivý obchodný prípad je potom nutné prepočítať s aktuálnymi dátami a až potom sa rozhodnúť . Avšak prenájom nehnuteľností pri súčasnom zaťažení splátkami hypotéky sa nedá považovať za najlepší prostriedok na rýchle zbohatnutie. Skôr je vhodné použiť ho ako dlhodobý nástroj pre vybudovanie finančnej nezávislosti, kedy v niektorých obdobiach niečo málo zarobíme, inokedy trochu prekonáme, ale po splatení hypotéky sa stávame majiteľmi ktíva, ktoré generuje nezávislý príjem. Nezávislý, avšak nie bezprácny.
Obávam sa, že sa teraz zachovám ako pani z finančného úradu - moja rada znie: spýtajte sa niekoho, kto sa zaoberá daňami. Dosť vtipu ... Daňová problematika je natoľko rozsiahla a komplikovaná, že je potrebné sa jej venovať na plný úväzok. Tento portál je zameraný na správu osobných a rodinných financií, nie na daňové poradenstvo. V podobných prípadoch aj ja hľadám radu u kvalifikovaného odborníka. Ostatne nie je od veci mať okrem svojho lekára, zubára, finančného poradcu či právnika tiež dobrého daňového poradcu. Ak sa dokážeme preniesť cez tradičnú českú tendenciu mať pokiaľ možno všetko zdarma, zistíme, že vynaložené prostriedky sa bohato vyplatí. A na obranu pani z FÚ: úradníci majú pokyn neposkytovať rady, a to z dvoch dôvodov: ich úlohou je kontrolovať, nie radiť, a tiež preto, že v sporných prípadoch by sa platiteľ mohol dovolávať takéto rady s prípadnou zodpovednosťou za vzniknuté škody.